「暮らし」という言葉は、日常生活や日々の営みを指す言葉です。具体的には、住む場所や食事、仕事、家族との時間など、人が日々の生活を送るために行うすべてのことを含みます。
日本語で「暮らし」という言葉を使うときは、単なる物質的な側面だけでなく、心の満足や生活の質、幸福感なども含めて、広い意味での日常のあり方を表現することが多いですね。人生も、「暮らし」に関連される言葉になるようです。
区分所有法とは何のための法律か？
区分所有法とは、正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といい、マンションや団地など、一つの建物に複数の人や世帯が暮らす集合住宅における基本的なルールを定めた法律です。
一戸建ての建物は、原則的に一つの建物につき一つの所有権なので民法が管轄します。一方、集合住宅の場合、小分けにされた各室ごとの専有部分については所有者が自由に管理・維持しますが、エントランスやエレベーターなどの共用部分、あるいは建物全体の管理や修繕、建替えなどの重要な事項についてはすべての所有者の意思を確認し、反映するようにしなくてはいけません。所有者の人数が多くなると、円滑に一つの建物の維持・管理が円滑にできなくなるため、民法の特別法として区分所有法が制定されているのです。
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区分所有法とは何のための法律か？
区分所有法とは、正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といい、マンションや団地など、一つの建物に複数の人や世帯が暮らす集合住宅における基本的なルールを定めた法律です。
一戸建ての建物は、原則的に一つの建物につき一つの所有権なので民法が管轄します。一方、集合住宅の場合、小分けにされた各室ごとの専有部分については所有者が自由に管理・維持しますが、エントランスやエレベーターなどの共用部分、あるいは建物全体の管理や修繕、建替えなどの重要な事項についてはすべての所有者の意思を確認し、反映するようにしなくてはいけません。一戸建ての建物は、原則的に一つの建物につき一つの所有権なので民法が管轄します。
2026年4月1日から施行される「区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）」の改正について、以下に主要ポイントを整理してご紹介します。
施行日について
- 本改正法は 2025年5月23日に成立・5月30日に公布され、2026年4月1日から施行される予定です。(法務省, 牛島法律事務所, さくら事務所)
- 施行日に旧法に基づく規約と新法が抵触する場合、旧規約部分は 施行日から効力を失います（経過措置）(aplawjapan.com, note（ノート）)。
改正の柱：管理の円滑化と再生の円滑化
管理の円滑化に関する主な改正
- 出席者多数決制度の導入
修繕や日常的な管理に関する決議は、「集会に出席した所有者とその議決権の過半数」の多数決で成立するように変更されます。欠席者は旧法では実質的に反対扱いでしたが、新法では除外される形となります。(牛島法律事務所, note（ノート）) - 所在不明所有者の除外認定制度
裁判所の判断により、居所がわからない区分所有者を決議の母数から除外できる制度が新設。これにより合意形成が困難だった案件も対応しやすくなります。(牛島法律事務所, note（ノート）) - 国内管理人制度の創設
海外在住の所有者が増えている状況に対応し、国内居住者を「国内管理人」として任命できる制度を導入し、管理体制の実効性を確保します。(note（ノート）) - 管理不全建物への裁判上の管理人選任制度
管理が困難な専有部分や共用部分に対して、利害関係者の請求により裁判所が管理人を選任し管理させる仕組みが整備されます。(esco-co.jp, 牛島法律事務所)
再生（建て替え・一括売却など）の円滑化に関する主な改正
- 多数決による建て替え・一括売却・一棟リノベーションの可能化
・ 原則：所有者および議決権で5分の4以上の賛成で可決（従来同様）
・ 安全性に関わるケース（耐震性不足、外壁剥落の危険、給排水の汚染、火災安全、バリアフリー不適合など）：4分の3以上の賛成に緩和(esco-co.jp, 牛島法律事務所, oitaakeno-housedo.com) - 政令指定災害の被災建物に対する特例
被災マンションでは、所在不明所有者を除外し、3分の2以上の賛成で再建が可能になります。また、適用期間も従来の「1年以内」から 3年以内に延長・再延長可能となります。(esco-co.jp, aplawjapan.com) - 容積率・高さ制限の特例措置
耐震不足などの再建が必要な場合に、特定行政庁による容積率緩和や高さ制限の特例が設けられます。(牛島法律事務所) - 一棟リノベーション（実質的建て替え）の道筋
専有部分・共用部分を含めた大規模なリノベーションも建て替えと同等の多数決要件で進められるようになります。(esco-co.jp, 牛島法律事務所)
その他、支援体制の強化・管理制度の整備
- 管理計画制度の導入
分譲事業者が新築時から管理計画を作成し、引き渡すことが義務付けられ、安定した管理体制の確立が図られます。(牛島法律事務所) - 利益相反の事前説明義務
管理業者が管理組合の管理者として工事発注等を行う場合、自己取引について区分所有者に事前説明が義務化されます。(牛島法律事務所) - 地方自治体や民間支援体制の拡充
危険なマンションに対する報告徴収・助言・勧告や、合意形成・支援を行う民間団体登録制度などが整備されます。(牛島法律事務所)
まとめ：主な改正ポイント一覧
| 項目 | 改正内容 |
|---|---|
| 施行時期 | 2026年4月1日施行（旧規約と抵触する部分は同日失効） |
| 決議制度 | 出席者多数決へ移行、所在不明者除外制度 |
| 管理強化 | 国内管理人制度、裁判所による管理人選任、管理計画・利益相反対応 |
| 再生促進 | 建て替え・リノベーション・売却の多数決緩和、安全性・災害時の特例 |
| 支援体制 | 容積率・高さ制限の緩和、自治体・民間支援の制度化 |
この法改正は、老朽化したマンションや所有者不明・管理不全といった従来の課題に対応し、所有者間の合意形成を迅速に、かつ柔軟に進められる基盤を構築するものです。安全・資産価値・住環境の維持向上に直結する内容ですので、管理組合の対応や管理規約の見直しなどの準備が重要になります。
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