分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題

「暮らし」という言葉は、日常生活や日々の営みを指す言葉です。具体的には、住む場所や食事、仕事、家族との時間など、人が日々の生活を送るために行うすべてのことを含みます。
日本語で「暮らし」という言葉を使うときは、単なる物質的な側面だけでなく、心の満足や生活の質、幸福感なども含めて、広い意味での日常のあり方を表現することが多いですね。人生も、「暮らし」に関連される言葉になるようです。

「住まい」という言葉を使う際には、居住している場所そのものに対する思いや、そこに住むことで得られる安心感や快適さといった感情も含まれることが多いです。
たとえば、「心地よい住まい」や「住まいを整える」といった表現は、単に建物だけでなく、その場所での暮らしや快適さを大切にする意味合いが込められています。

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」の最新情報：マンション維持管理の要諦と改定のポイント　2025年06月09日-記

マンションの適切な維持管理には、将来を見据えた計画的な修繕が欠かせません。
国土交通省が策定する「長期修繕計画作成ガイドライン」は、その基準となる重要な指針として位置づけられており、マンションの管理組合や所有者にとって欠かせない資料です。
近年、このガイドラインが改定され、修繕周期の見直しや修繕積立金の考え方、将来の資金計画の透明性向上など、より実践的な内容が盛り込まれています。
本記事では、最新のガイドラインの改定ポイントとその背景を分かりやすく解説します。

出典:　住宅辞典

『分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”』というタイトルのYouTube動画を紹介したいと思います。問題提起になるような内容になっていると思います。

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分譲マンションの「老朽化」「修繕費不足」問題…長期計画が見直されず“工事費高騰”

今、マンションの修繕費用不足が深刻な問題となっています。建物が老朽化する一方、修繕費は足りない…。この問題に取り組む人々を追跡しました。

マンション管理建替え・修繕徹底ガイド　2025年版（日経ムック） (日本経済新聞出版) Kindle版

建替え or 長寿命化――どうする！？　老朽化マンション
新制度やDXで変わる、マンション管理組合の新しい取り組み

築40年を超える老朽化マンションは2022年末に125.7万戸に増え、国内の分譲マンションのストック総数の約18％に達しました。こういったマンションに暮らす住人の約半数は60歳以上の高齢者世帯で、管理組合は建物と住人の「２つの老い」の課題を抱えています。

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美樹

近年、マンションの修繕費用不足が深刻な問題になっているそうですね。

達也

はい、おっしゃるとおりです。近年、全国的に「マンションの修繕費用不足」はかなり深刻な課題として取り上げられています。背景を整理すると──

主な原因

主な原因

修繕積立金の不足
分譲時に「購入しやすさ」を優先して、月々の修繕積立金を低めに設定しているケースが多く、そのまま長年見直されずに不足が生じている。
建物の高経年化
1980〜90年代に大量に建てられたマンションが築30〜40年を迎え、外壁・配管・設備更新など大規模修繕の頻度や費用が増加している。
建築コスト・人件費の上昇
建設資材価格や人件費が上がり、従来の修繕計画どおりの費用では賄えなくなっている。
区分所有者の意識差
修繕積立金の値上げに反対する住民も多く、合意形成が難航するケースが目立つ。

結果として起きていること

修繕計画の延期や縮小
借入（修繕積立金ではなく一時金徴収や金融機関からの融資）による対応
十分な修繕ができず建物が劣化し、資産価値の低下につながる
将来的に建替えや解体の議論に迫られるマンションも出始めている

国や自治体の対応

国土交通省は「長期修繕計画の作成・見直しガイドライン」を改定し、現実的な積立金額の水準（㎡あたり200円台〜300円台が目安）を示している。
一部自治体や金融機関は、管理組合向けの融資制度やコンサルティング支援を拡充中。

つまり、築年数が進むにつれて「修繕費不足 → 修繕延期 → 劣化進行 → 資産価値低下」の悪循環が起きやすい状況にあるのですね。

達也

もしよろしければ、「購入を検討する立場」向けに注意すべきポイントと、「すでに所有している立場」向けに備える方法の両方を整理してみましょうか？

美樹

「購入を検討する立場」向けに注意すべきポイントと、「すでに所有している立場」向けに備える方法の両方を整理してみてください。お願いします。

達也

承知しました 😊
「購入前」と「所有中」の立場では、見ておくべき視点がかなり違います。整理すると──

🏢 購入を検討する立場の注意ポイント

達也

マンション選びのときに見落としがちな部分です。

修繕積立金の水準
- 国交省が示す目安は「1㎡あたり200〜300円台」。
- 例えば70㎡の住戸なら月14,000〜21,000円程度が妥当。
- それより著しく低い場合は将来の値上げが必須。
長期修繕計画の有無と中身
- 30年程度の見通しがあるか？
- 配管・設備更新など大きな工事も計画に含まれているか。
修繕積立金の残高
- 大規模修繕に備えた資金がどの程度積み立てられているか。
- 築10〜15年で数千万円、築30年で数億円規模が一般的。
直近・今後の修繕履歴
- すでに1回目・2回目の大規模修繕を実施しているか。
- 外壁や屋上防水など、実際のメンテナンス状況を確認。
管理組合の運営状況
- 総会がきちんと開かれているか。
- 議事録に「資金不足」「値上げ検討中」といった記載がないか。
- 修繕に積極的か、住民の合意形成がスムーズか。

🏠 すでに所有している立場の備え

達也

資産価値を守るためにできることです。

修繕積立金の見直しに参加する
- 長期修繕計画の更新に注目。
- 「不足しそうなら早めの値上げ」を提案・合意する。
管理組合の情報にアンテナを張る
- 総会・理事会に積極的に出席し、資金や工事の透明性をチェック。
大規模修繕の内容を精査する
- コスト削減だけでなく「耐久性」「将来負担」を考えて工事を選ぶ。
金融機関や自治体の支援制度を把握
- 修繕積立金不足時に利用できる融資制度を確認。
- 一時金徴収になった場合の負担に備え、貯蓄やローン余力を意識する。
将来の選択肢を考えておく
- 修繕で維持するのか、建替えや売却の可能性もあるのか。
- 高経年マンションでは「住民の高齢化」も意思決定に影響するため、早めに方向性を共有することが大切。

🔑 まとめると、

購入前は「数字と履歴を確認」
所有中は「計画を現実的に維持」

達也

これが資産価値を守るうえでの鉄則です。

美樹

購入前は「数字と履歴を確認」とは、どういう意味ですか?

達也

とても大事なところに注目されましたね。😊
私が先ほどお伝えした 「購入前は『数字と履歴を確認』」 というのは、マンションの資産価値や将来の修繕リスクを見極めるために、「定量的な数字」と「過去の修繕の実績」を必ずチェックしましょう という意味です。

1️⃣ 数字を確認する

達也

購入検討時に「いくらで買うか」だけでなく、維持費用や積立状況を数字で確認することが大切です。

修繕積立金の月額
→ ㎡あたり200〜300円が目安。低すぎると将来の値上げや一時金リスクが高い。
修繕積立金の総額（残高）
→ 築年数に見合った水準があるかどうか。築30年なら数億円規模が自然。
管理費の水準
→ 周辺相場と比べて極端に安すぎないか。安い場合は管理体制が弱いことも。
将来の値上げ予定
→ 長期修繕計画で「数年後に○円に引き上げ予定」などがあるか確認。

2️⃣ 履歴を確認する

達也

数字だけでは将来のリスクは測り切れません。実際に「過去にどう修繕してきたか」＝履歴を見ることが重要です。

大規模修繕工事の実施履歴
→ 築12〜15年頃に1回目の大規模修繕が実施されているか。
工事項目
→ 外壁、屋上防水、配管補修など必要な部分がきちんと手当されているか。
工事費の妥当性
→ 相場より高すぎたり、逆に安すぎて手抜きではないか。
施工会社の選定方法
→ 複数社競争か、特定業者ばかりか。談合の疑念がないか。
今後の修繕計画との整合性
→ これまでの工事とこれからの計画に無理がないか。

🔑 要するに

数字 → 将来に備える“お金の余力”があるか
履歴 → これまで“きちんと維持されてきたか”

達也

この2つを確認することで、購入するマンションが「安全な投資・居住環境」かどうかを判断できる、という意味です。

美樹

では、所有中は「計画を現実的に維持」とは、どういう意味ですか?

達也

はい、ご質問ありがとうございます。😊
私が「所有中は『計画を現実的に維持』」とお伝えしたのは、長期修繕計画を「机上の理想」で終わらせず、実際にお金・人・合意形成が伴う“現実的なもの”として維持することを意味しています。

🏠 「計画を現実的に維持」とは？

積立金が計画どおりに貯まっているかを点検する
- 長期修繕計画に記載されている工事費と、実際の積立金残高を比べる。
- 足りなければ「今のうちに値上げ」や「一時金の想定」を住民間で共有。
資材高騰・人件費上昇を織り込む
- 10年前の計画では、現在の建築費高騰をカバーできないケースが多い。
- 数年ごとに計画を更新し、「実際の相場」に合わせて修正する。
工事の優先順位をつける
- 全部を理想どおりやるのは難しい場合、外壁・防水・配管など“建物寿命に直結する部分”を優先。
- 美観や快適性向上（タイル貼り替え、エントランス改装など）は予算に余裕がある時に。
合意形成を段階的に進める
- 「値上げ」や「大規模修繕」は住民の抵抗が大きい。
- 早めに情報共有し、少しずつ理解を得る（＝現実的に合意できるように工夫）。
外部専門家を活用する
- 管理会社任せにせず、マンション管理士や建築士など第三者にチェックしてもらい、計画の実効性を担保する。