「暮らし」という言葉は、日常生活や日々の営みを指す言葉です。具体的には、住む場所や食事、仕事、家族との時間など、人が日々の生活を送るために行うすべてのことを含みます。
日本語で「暮らし」という言葉を使うときは、単なる物質的な側面だけでなく、心の満足や生活の質、幸福感なども含めて、広い意味での日常のあり方を表現することが多いですね。人生も、「暮らし」に関連される言葉になるようです。
管理不全空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が2023年（令和5年）12月13日に施行されたことで、新設された空き家の区分になります。
国土交通省のガイドラインでは、管理不全空き家について以下のように言及されています。
《適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等》
出典: 管理不全空き家及び特定空き家に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)
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関西を中心に不動産投資を行なっている川村隼太さん（35）。川村さんの不動産投資の特徴はボロ戸建てを買ってリフォームを行い再生させるというもの。再建築不可物件や建ぺい率容積率オーバーの物件はもちろん、屋根がない物件やゴミ屋敷まで、様々な物件を生まれ変わらせてきた。 そんな川村さんの1日に密着し、ボロ戸建て再生のノウハウや、不動産投資を行う理由について取材した。
空き家の戸建て住宅を再生し、賃貸物件として収益化することは十分可能です。 ただし、立地・修繕費・賃貸需要などをしっかり見極めることが成功のカギとなります。
1. 空き家を再生して賃貸にするメリット
✅ 低コストで物件を取得できる
訳ありの空き家は市場価格より安く購入できるため、少ない初期投資で不動産賃貸を始められるのがメリットです。
例：
- 購入価格：100万円
- リフォーム費用：200万円
- 合計：300万円
- 想定家賃：月5万円（年間60万円） → 5年で回収可能
✅ 高利回りが期待できる
都市部の新築物件よりも、空き家再生の方が投資回収期間が短く、利回りが高くなる傾向があります。
- 一般的な新築投資：利回り4～6%
- 空き家再生投資：利回り10～20%も可能
✅ 住宅が不足しているエリアでは需要がある
地方の空き家でも、移住者・単身者・シニア向けの賃貸需要があるケースがあります。特に、病院・学校・駅・工場などの近くは狙い目です。
2. 賃貸向けリフォームのポイント
(1) 必要最低限のリフォームでコストを抑える
収益化を目指すなら、不要なリフォームは避け、最低限の修繕にとどめるのが重要です。
✅ 優先すべきリフォーム項目
- 屋根・外壁の修繕（雨漏り対策）
- 水回りの補修（トイレ・キッチン・風呂）
- 床・壁の張り替え（劣化が激しい場合）
- 電気・ガス・水道の点検（インフラは最重要）
🚫 不要になりやすいリフォーム
- 高級な内装・デザイン
- 太陽光発電や最新設備の導入
- 間取りの大幅な変更（費用対効果が低い）
(2) 賃貸需要に合わせた設備を導入
ターゲットに合わせて設備を選ぶと、入居者がつきやすくなります。
| ターゲット層 | 必要な設備・特徴 |
|---|---|
| 若者・単身者 | Wi-Fi完備、宅配ボックス |
| ファミリー | 駐車場、対面キッチン |
| 高齢者 | バリアフリー、手すり設置 |
✅ 低コストで人気が出る設備
- 温水洗浄便座
- モニター付きインターホン
- 室内物干し
- エアコン（中古でも可）
これらを追加するだけで、家賃が2,000～5,000円アップすることもあります。
3. 収益化を成功させるための戦略
(1) ターゲット層を明確にする
- 地方なら高齢者・移住者向け
- 都市部なら単身者・若者向け
- 観光地なら民泊・短期賃貸も検討
需要のある層に適した改修をすることで、空室リスクを減らせます。
(2) 立地と市場調査を行う
物件がある地域の 家賃相場・需要・空室率 を調査して、確実に借り手が見つかるか確認しましょう。
✅ リサーチ方法
- SUUMO、HOME’S などの不動産サイトで家賃相場を確認
- 近隣の不動産会社にヒアリング
- 地元の自治体・移住支援制度を調査
📌 ポイント：
✔️ 駅・バス停・病院・学校の近くは狙い目
✔️ 人口が減少しているエリアは慎重に
✔️ 再開発計画がある地域はチャンス
(3) 自治体の補助金を活用する
多くの自治体が空き家活用の補助金を出しているので、活用すると初期投資を抑えられます。
✅ 補助金の例
- 空き家リフォーム補助金（最大100万円）
- 移住者向け住宅改修補助（地方移住者向け）
- 耐震改修補助（最大200万円）
→ 自治体のHPや不動産会社に相談し、活用できる補助金を探しましょう！
4. 収益化の成功例
📌 ケース1：地方の空き家をリフォームして賃貸
- 場所：地方都市（人口10万人）
- 購入費：150万円
- リフォーム費：200万円（合計350万円）
- 家賃：月5万円（年間60万円）
- 利回り：17%（6年で回収）
📌 ケース2：駅近の古民家をリノベして賃貸
- 場所：地方の駅徒歩5分
- 購入費：300万円
- リフォーム費：250万円（合計550万円）
- 家賃：月8万円（年間96万円）
- 利回り：17.5%（5～6年で回収）
5. まとめ：空き家再生で賃貸収益を得るコツ
✅ 成功するポイント
✔️ 安く購入して、リフォームコストを抑える
✔️ 需要のあるエリア・ターゲットを選ぶ
✔️ 自治体の補助金を活用する
✔️ 最低限の修繕で高利回りを狙う
▼ こんな人におすすめ！
✅ 低予算で不動産投資を始めたい人
✅ 空き家を活用して副収入を得たい人
✅ 将来の移住やセカンドハウスを考えている人
→ 空き家を活用した賃貸経営は、工夫次第で高利回りを実現できる魅力的な投資方法です！
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