◦「暮らし」という言葉は、日常生活や日々の営みを指す言葉です。具体的には、住む場所や食事、仕事、家族との時間など、人が日々の生活を送るために行うすべてのことを含みます。
日本語で「暮らし」という言葉を使うときは、単なる物質的な側面だけでなく、心の満足や生活の質、幸福感なども含めて、広い意味での日常のあり方を表現することが多いですね。人生も、「暮らし」に関連される言葉になるようです。
◦「再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）」とは、現在建っている建物が老朽化や災害などで壊れた場合に、同じ場所に原則として再び建物を建てることができない不動産のことです。
◦管理不全空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が2023年（令和5年）12月13日に施行されたことで、新設された空き家の区分になります。
国土交通省のガイドラインでは、管理不全空き家について以下のように言及されています。
《適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等》
◦「放置空き家」とは、居住者がいないだけでなく、建物が老朽化したり、倒壊の危険がそのまま、衛生的な問題が発生するなど、周辺環境や住民に悪しき状態の空き家を意味します。空き家を放置することで、様々なリスクが生じます。
例えば、建物の倒壊・外壁落下・ねずみ、害虫などの棲家・景観の悪化・悪臭・不法侵入・放火など。
出典: 管理不全空き家及び特定空き家に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)
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小田急線参宮橋駅徒歩4分、築54年のボロ戸建て。立地は抜群ながら、接道条件を満たしておらず再建築不可。このような物件に投資をして回収できる可能性はあるのか？買ってはいけない再建築不可物件とは？Gメンが明かします。
再建築不可物件を買った場合、条件によっては 儲かることもあるのでしょうか？
はい、「再建築不可物件」でも、条件次第では儲かることがあります。ただし、リスクも大きいため、慎重な見極めが必要です。以下に、儲かる可能性があるパターンと注意点をまとめます。
「再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）」とは、現在建っている建物が老朽化や災害などで壊れた場合に、同じ場所に原則として再び建物を建てることができない不動産のことです。
🔍 再建築不可となる主な理由
以下のような条件を満たしていないと、建築基準法上、新たに建物を建てることができません。
1. 接道義務を満たしていない
建築基準法では、建物を建てる土地は、**幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない（接道義務）**と定められています。
例えば：
- 私道にしか面していない
- 幅が狭い通路しかなく、公道と接していない
- 接道部分が2m未満
などの場合、再建築不可になることがあります。
🏚 再建築不可物件の特徴・注意点
| 特徴 | 説明 |
|---|---|
| ✅ 価格が安い | 一般的な土地や建物よりかなり安価に購入できることが多い |
| ⚠️ ローンが組みにくい | 銀行の住宅ローン審査が通りにくい |
| ⚠️ 将来的な資産価値に影響 | 再建築できないため、資産としての価値が下がる可能性 |
| ⚠️ 売却が難しい | 買い手が限られるため、流動性が低い |
🛠 対処法や活用例
- 隣地を買い足して接道を確保 → 条件を満たせば再建築可能になることも
- リフォームで活用 → 建て替えは不可でも、内外装のリフォームは可能
- 倉庫や貸し駐車場として使う → 居住用途でなくても利用価値あり
✅ 儲かる可能性があるパターン
1. 価格が非常に安く仕入れられる場合
再建築不可のため、相場よりかなり安く売りに出されることがあります。その物件を安く買って、リフォームして賃貸に出せば利回りが高くなることも。
- 例：300万円で購入 → 月5万円で貸せれば年60万円＝利回り20%
2. 周囲の道路状況が改善予定の場合
再建築不可の原因が「接道義務」を満たしていないケースが多いですが、近隣の道路拡張や都市計画によって将来的に再建築可能になる可能性があります。
- 再建築可能になれば、資産価値が一気に上がることも。
3. 既存の建物の状態が良い場合
古家がしっかりしていて、すぐに住める・貸せる場合には、手間や初期費用を抑えて運用できます。
4. 土地の活用方法に工夫がある場合
たとえば「倉庫」「アトリエ」「民泊」「シェアハウス」など、再建築せずとも収益化できるアイデアを活かせば十分に儲けが出ることも。
✅ 再建築不可でもおすすめの活用方法
再建築できないからといって、活用できないわけではありません。以下のような使い道があります：
1. 賃貸住宅として貸し出す
最もポピュラーな方法。購入価格が安い分、高利回りが狙えるのがメリット。家賃5万円×12ヶ月＝年収60万円が見込めれば、300万円購入で年利回り20%。
2. 民泊・短期賃貸
場所によってはAirbnbなどを利用して観光客向けに貸すことも可能。法令や自治体の規制に注意が必要ですが、リフォームで雰囲気を出せば人気物件になることも。
3. シェアハウス・下宿として運用
部屋数が多い物件であれば、複数人に分けて貸すことで収益UP。学生街や都市部周辺でニーズあり。
4. 倉庫・アトリエ・作業場
住居用ではなく、物置や作業スペース、クリエイター向けアトリエなどに転用する方法。郊外でも需要あり。
5. 自分用のセカンドハウス・週末住宅
趣味のための拠点（釣り、バイク、DIYなど）に使う方もいます。都市近郊であれば人気があります。
⚠️ 注意すべきポイント
- 再建築できない＝建物が老朽化したら終わり
- 融資がつきにくい（現金購入が基本）
- 出口戦略（売却）が難しい
- 土地価値が下がりやすい
✅ 結論
儲かる可能性はありますが、「リスクとリターンが大きい投資」です。特に不動産に詳しい人や、再建築不可物件の取引経験がある人向けです。
不動産投資初心者の方は、専門家や不動産会社と相談しながら慎重に判断することをおすすめします。
