【全空再生】実質利回り40%超、空き家再生人が手掛けた一棟マンション《前編》　

「24室の全空室一棟マンション」を再生することはできるのか!?

「24室の全空室一棟マンション」を再生できるのか!？

結論として、**「再生は可能だが、慎重な戦略が必要」**です。全空室になってしまった背景を分析し、適切な施策を打てば再生の余地は十分にあります。以下、具体的な方法を解説します。

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① なぜ空室になったのか？原因分析

再生する前に、なぜ全空室になったのかを明確にすることが重要です。以下のような原因が考えられます。

1. 立地の問題
   • 人口減少エリアで賃貸需要が低い
   • 交通アクセスや周辺環境が悪い
2. 物件の魅力不足
   • 築年数が古く、設備が時代遅れ
   • 間取りが現代のニーズに合っていない（例：和室中心、狭いキッチンなど）
3. 家賃設定が市場とズレている
   • 近隣の競合物件と比べて割高
4. 管理・運営の問題
   • 以前の管理会社やオーナーの対応が悪く、評判が悪い
   • 建物や共用部分の清掃・メンテナンスが不十分
5. 過去のトラブル
   • 事故物件や治安の問題

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② 再生方法

原因を特定した上で、次のような施策を検討します。

1. リノベーションで物件の価値向上

• フルリノベーション（古すぎる場合）
  → 間取り変更、内装デザインの刷新、水回り設備の交換
• 部分リノベーション（予算を抑えたい場合）
  → 壁紙、床、キッチン・風呂・トイレの改修
• デザイン性の向上
  → 若者向けデザイナーズ仕様にする
• 家具・家電付きにする（短期賃貸向け）

2. ターゲットを明確にする

• 学生向け（近くに大学がある場合）
  → Wi-Fi完備、家具付き、シェアハウス化
• 単身者向け（ビジネス街が近い場合）
  → 1K・1LDKに改修、スマートロック導入
• 外国人・法人向け（インバウンド需要）
  → 英語対応、マンスリー契約OK
• シニア向け（高齢者が多い地域）
  → バリアフリー化、見守りサービス

3. 賃料の適正化

• 相場と照らし合わせて適正価格にする
• 敷金・礼金ゼロやフリーレント（最初の1ヶ月無料）を導入
• 家賃保証会社と提携して入居者の審査を緩和

4. 入居促進のためのマーケティング

• SNS・Web広告の活用（Instagram、YouTube、SUUMOなど）
• ターゲット層に響く広告戦略（外国人向けなら英語サイトも作成）
• VR内見・オンライン契約の導入（遠方からの申し込みを増やす）

5. 別の用途への転用

もしも賃貸需要が極端に低い場合、思い切って用途変更を検討するのも手です。

• シェアハウス化（リビング・キッチンを共用）
• 簡易宿泊施設・ゲストハウス（Airbnbなど）
• 高齢者向け住宅（介護施設に改装）
• オフィス・コワーキングスペース化（テレワーク需要に対応）

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③ 再生の費用と収益シミュレーション

リノベーションや用途変更にはコストがかかります。
具体的な試算をして、投資回収が可能かどうかを確認しましょう。

例：1部屋40万円のリノベ×24室

• 改修費：40万円 × 24室 = 960万円
• 家賃相場：1室5万円/月
• 満室時の年間収入：5万円 × 24室 × 12ヶ月 = 1,440万円
• 表面利回り：1,440万円 ÷ 960万円 = 約150%（1年で回収可能）

もちろん、管理費や税金も考慮する必要がありますが、戦略的にリノベーションを行えば十分再生可能です。

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④ 失敗しないためのポイント

• 市場調査をしっかり行う（需要がないエリアでは厳しい）
• リノベーション費用を抑える工夫をする（全改修せず、メリハリをつける）
• 信頼できる管理会社を選ぶ（客付け力のある業者と組む）
• 長期的な視点で収益を考える（短期的なリターンに固執しない）

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結論

**「24室の全空室マンションは再生可能」**ですが、
しっかりと原因を分析し、適切なリノベ・賃貸戦略を取ることが成功のカギです。
特に、ターゲットに合った設備投資・家賃設定・マーケティングが重要になります。

✅ まずは市場調査 → 収益試算 → 最適な再生プランの策定から始めましょう！

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