「暮らし」という言葉は、日常生活や日々の営みを指す言葉です。具体的には、住む場所や食事、仕事、家族との時間など、人が日々の生活を送るために行うすべてのことを含みます。
日本語で「暮らし」という言葉を使うときは、単なる物質的な側面だけでなく、心の満足や生活の質、幸福感なども含めて、広い意味での日常のあり方を表現することが多いですね。人生も、「暮らし」に関連される言葉になるようです。
管理不全空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が2023年（令和5年）12月13日に施行されたことで、新設された空き家の区分になります。
国土交通省のガイドラインでは、管理不全空き家について以下のように言及されています。
《適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等》
出典: 管理不全空き家及び特定空き家に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)
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ガラボロとは、空室だらけで築古の物件を指す不動産用語です。不動産投資家の広之内友輝氏が楽待不動産投資新聞の連載で使い始めた言葉です。
【語源】
- ガラ：空室だらけ（ガラガラ）を意味する言葉
- ボロ：築古（ボロボロ）を意味する言葉
【ガラボロ物件投資の具体例】 - 空室だらけで築古の物件に投資すること
- ガラボロ物件を再生して高利回りを目指すこと
空室率86％から満室に、30世帯のガラボロアパートをどのように再生するのか!? 《ある別の考案》
空室率86％（＝30世帯中26戸が空室）のガラボロアパートを満室にするためには、大きく分けて 「物件の改善」「ターゲット設定」「集客・営業戦略」 の3つの視点が重要です。
1. 物件の改善（リノベーション＆修繕）
「ガラボロアパート」ということは、老朽化が進んでいる可能性が高いため、最低限の改修が必要です。
しかし、コストをかけすぎると投資回収が難しくなるため、効果的なポイントを絞ってリノベーションを行います。
最低限の修繕ポイント（低コスト）
✅ 外観・共用部の清潔感を出す
- 外壁の塗装やクリーニングを行い、見た目の印象を向上
- 廊下や階段の清掃、不要な掲示物の撤去
- 防犯カメラや照明の設置（安心感を向上）
✅ 室内の簡易リフォーム
- 壁紙・床の張替え（安価なものでも新品に見える）
- 水回り（キッチン・トイレ・風呂）の清潔感を向上（交換ではなく修繕で対応）
- 和室→洋室化（畳をフローリングに変更）
✅ 設備の追加で付加価値をつける
- インターネット無料（工事費はかかるが、入居率UP効果大）
- エアコン設置（中古品や格安品でも良い）
2. ターゲット設定（誰に貸すのか？）
ガラボロアパートを再生するには、「ターゲットの明確化」が必要です。
考えられるターゲット層
🔹 低予算の若年層・単身者向け
- 家賃を抑えたい学生や新社会人
- シンプルなデザインと最低限の設備でコスパ重視
🔹 外国人・技能実習生・留学生向け
- 外国人OKにすることでターゲット拡大
- 家具・家電付きプランを用意
🔹 生活保護受給者・高齢者向け
- 「保証会社利用可」「高齢者歓迎」など柔軟な対応をする
3. 集客・営業戦略
物件を改善しターゲットを決めたら、次は 「どうやって入居者を集めるか」 です。
① 不動産会社との連携強化
- 地元の不動産会社に足を運び、高い紹介料（AD）を提示
- 仲介業者が優先的に紹介するように関係を築く
② インターネット集客
- SUUMO、HOME’S、アットホーム などのポータルサイトに掲載
- SNS（Twitter、Instagram、TikTok）でPR
- リノベのビフォーアフター動画を投稿
- 「家賃◯万円でこんな部屋に住める！」 という訴求
③ 初期費用のハードルを下げる
- 敷金・礼金ゼロ
- フリーレント（最初の1ヶ月家賃無料）
- 家具・家電付きプランを用意
成功事例：30世帯のアパートを満室にする流れ
① 最もコストパフォーマンスの高いリノベを実施（壁紙、床、水回り、外観）
② ターゲットを明確にし、物件の魅力を訴求（若者・外国人・生活保護など）
③ 不動産会社との連携を強化し、積極的に紹介してもらう
④ インターネットを活用し、広く募集をかける
⑤ 初期費用を抑え、短期契約も柔軟に対応（敷金ゼロ、家具付きなど）
このように、物件の価値を最大限に高め、適切なターゲットに訴求することで、満室化は十分可能 です！
